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沪高端住宅市场租售趋向低迷租金下调明显

发布时间:2019-08-20 00:15:17 编辑:笔名

  全球金融危机对上海高端住宅租售市场的影响从去年第四季度开始显现,无论是高端公寓、酒店式公寓还是别墅的入住率、租金和销售率均环比出现下滑。高力国际和戴德梁行的分析均认为:在目前市场低迷、投资者普遍谨慎的背景下,预计上海住宅市场短期将持续低迷,并持续量价齐跌的现象。但一些中心地段的高质量楼盘,由于其稀缺性,仍将具有投资价值。

  戴德梁行2008年第四季度报告显示,受到楼市低迷的影响,各物业市场表现均有所回落。酒店式公寓本季度租金为179元/平方米/月,比上季度下降6.14%;入住率为76.2%,比上季度下降5.1个百分点;高档公寓入住率达到87.5%,比上季度下降 .1个百分点;租金为76.6元/平方米/月,比上季度降低16.48%;别墅市场本季度入住率达到86.0%,比上季度下降 个百分点;租金为144.48元/平方米/月,比上季度下降8.18%。高端住宅的成交量价齐跌,第四季度单价在每平方米2万元以上的住宅成交面积为22.2万平方米,环比上季度回落19.5 %,成交均价为 .1478万元/平方米,环比下降 .1 %。

  高力国际的报告认为:全球经融危机对高端住宅租赁市场的影响开始显现,跨国企业为了降低成本而减少聘用外籍人员并降低房屋津贴。虽然跨国公司收缩在华战略导致新增租赁需求下降,但是现存租约续约情况尚好。去年第四季度上海高端住宅仅有92套新增租赁单元,其中高端公寓72套,别墅20套。尽管业主积极采取多种促销手段来促进租赁,但第四季度市场吸纳仍然下滑,成交趋向低迷。平均空置率为18.7%,较上季度上升0.8个百分点,较去年同期上升1.1个百分点。当然这其中也有青黄不接的季节性因素影响,部分旧有租户在租赁年底到期后回国,而空置单位仍未有新租客入住。在那些有大量高端项目供应的区域,由于市场竞争激烈,租金水平下调更为明显,如浦东陆家嘴滨江区域。外籍人士的房屋津贴降低对于那些大户型租金总额高的单元产生很大影响。

  高力国际分析:第四季度利好政策提振了市场信心,三个环线内的11月份成交量相比前几个月有所反弹,由于高档住宅较多促销开盘成交,总体价格也较10月环比上升14. %,但总体交易量比去年同期仍下降41%。由于意识到前期所定的高报价导致销售不济,开发商在后期对价格作了下调,如陆家嘴滨江板块的世茂滨江花园成交单价基本处于人民币万元的价格区段,较其开盘前的报价有所降低,但销售仍然缓慢。同时,一些处于北静安区域板块的项目把价格调低在每平方米人民币 .5万元左右,较接近目前市场所能接受的水平,项目销售成绩理想。另一些价格仍保持坚挺的高端项目销售基本陷入停滞。

  预期2009年将会有较多新增供应出现,同时空置率也将继续上行至20%左右,由此加大住宅租金压力。在目前市场低迷,投资者普遍谨慎的背景下,价格预期将继续下降,收益率将上调。预计2009年高端住宅市场的总体毛收益率将在6%左右。( 李存)

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